Immobilier : légers signes de reprise du marché (experts)

Le marché immobilier connaît une certaine reprise depuis une dizaine de jours. Les demandes d’acquisition sont de retour. Les prix à la location stagnent. Les besoins des clients ont évolué, mais le flou persiste.

Immobilier : légers signes de reprise du marché (experts)

Le 2 septembre 2020 à 16h33

Modifié 10 avril 2021 à 22h51

Le marché immobilier connaît une certaine reprise depuis une dizaine de jours. Les demandes d’acquisition sont de retour. Les prix à la location stagnent. Les besoins des clients ont évolué, mais le flou persiste.

C’est ce que relèvent des spécialistes du marché immobilier, contactés par nos soins, notamment William Simoncelli, DG de Carré Immobilier et Reda Rziq, co-fondateur de l’Agence Le bon agent immobilier.

Après un arrêt quasi total d’environ 5 mois, le secteur commence enfin à souffler. « Le marché est reparti depuis la semaine dernière », nous confie M. Simoncelli. « Nous retrouvons une activité qui est plutôt dynamique ».

« Il est clair qu’on n’est pas sur le même niveau qu’en 2019. On n’est pas à plein régime, mais on était tellement à l’arrêt durant les cinq mois passés, qu’on sent à présent des signes de reprise », nous explique-t-il.

Baisse des demandes de location

« Il est un peu tôt de tirer des conclusions sur l’état du marché immobilier. Durant les mois d’avril, mai et juin, nous n’avons pas eu beaucoup de demandes. A cela s’ajoutent les entrées limitées depuis l’étranger, dans le cadre de l’urgence sanitaire ».

Mais en général, « les demandes et les recherches ont diminué depuis le début de la crise, surtout sur le volet location ».

« Le volet acquisition reste plutôt dynamique. Toutes les demandes qu’on avait avant la crise du covid-19, qui datent de décembre 2019, janvier et février 2020, existent et tiennent toujours. Sur tous les dossiers qu’on avait initié avant la crise et qu’on est en train de signer maintenant, nous n’avons eu aucun désistement et aucune renégociation. Tous les dossiers qui devaient être signés l’ont été », poursuit M. Simoncelli.  

Par ailleurs, il est à signaler que « dans le cadre de l’acquisition, nous avons des problèmes d’ordre administratif. Il y a quelques freins au niveau des administrations, notamment à la conservation foncière, qu’il faut modérer selon les régions ».

L’habitation et les terrains, les secteurs les plus dynamiques

« Aujourd’hui, les segments les plus dynamiques restent l’habitation et les terrains pour le développement d’activités, que ce soit de la promotion immobilière, ou de la construction d’usines ou d’entrepôts », souligne le DG de Carré immobilier.

« La partie vente de bureaux reste un peu calme ». Une situation qui s’explique par le fait que les entreprises ne soient pas encore toutes revenues aux bureaux, le télétravail étant privilégié.

Il y a également le manque de visibilité sur la crise sanitaire, qui handicape ce secteur, mais aussi, une volonté de réduction des charges immobilières, « puisqu’elles représentent une grosse somme dans le bilan d’une entreprise ».

Du côté du résidentiel, les gens ont toujours envie d’acheter. « La demande du résidentiel n’est pas aussi élevée qu’en 2019, mais elle existe toujours. Ceux qui n’achètent pas sont dans une optique d’observation de l’évolution du marché. On vient de sortir de plusieurs semaines de confinement et de deux mois pas très dynamiques sur le secteur. Le mois de septembre sera donc un mois d’observation ».  

La confiance, principal défi pour les agents immobiliers

« Les derniers chiffres de Bank Al Maghrib ont montré une baisse de 57% des transactions sur Casablanca. C’est brutal. Cela fait environ 30 ans que je suis dans le métier et je n’ai jamais observé une aussi grande chute. C’est comparable à une guerre où tout s’arrête. Ce qu’on a vécu est l’équivalent d’une secousse qui a ébranlé la dynamique des ventes. Aujourd’hui on redémarre et on sort un peu du coma ».

« Actuellement, l’idée n’est pas de faire des ventes, mais de reprendre une dynamique de vente, qu’on a perdu, de façon à redonner confiance à l’acheteur dans le développeur et le promoteur. C’est un vrai défi ».

« Le mois de septembre sera particulier, avec la rentrée scolaire et des entreprises. Il y a plusieurs incertitudes qui brouillent l’esprit des gens et qui occupent leur attention, les empêchant ainsi de retrouver une forme de confiance dans l’avenir. Tant qu’on ne donne pas aux gens un peu d’éclairage sur l’avenir, il sera difficile pour eux de se projeter sur une dépense colossale ».

« On a donc un besoin urgent d’éclairage, au moins pour la fin de l’année. Le flou ne permettra pas aux gens de s’entraîner dans de grands engagements. La mécanique économique est assez simple. On ne peut s’engager dans l’avenir (emprunter de l’argent pour le rendre plus tard) que si on a la certitude qu’on aura cet argent. A présent, les gens, avec cette problématique de projection de mois à mois, ne peuvent pas s’engager facilement dans l’acquisition. Ils sont dans une phase de doute ».

« Heureusement, on n’est pas dans une logique de défiance envers l’avenir, mais on doit regagner une forme de confiance et de sérénité, qui vont permettre aux acheteurs de pouvoir se projeter et de s’engager sur de longs délais. Il faut que cela soit envisageable dans leurs têtes ».  

Les valeurs stagnent, les négociations sont plus fortes

Qu’en est-il des prix ? M. Simoncelli nous explique qu’il y a une différence entre la valeur et le prix. La valeur c’est quand on est en vente et jusqu’à présent, les valeurs des biens n’ont pas baissé. C’est-à-dire que les gens qui mettaient leurs maisons, terrains ou autres en vente, le font toujours aux mêmes prix.

« En revanche, on remarque que les négociations sont plus fortes. Les leviers de négociation sont beaucoup plus élevés que ce qu’on constatait auparavant ».

Pour ce qui est de l’évolution des prix, « il est encore tôt pour tirer des conclusions. On a besoin d’aller, au moins, jusqu’à la fin de l’année pour avoir une masse de transactions qui nous permettra d’analyser l’évolution des prix ».

Notre interlocuteur nous confie toutefois « qu’il est fort probable qu’on va vers une régulation des prix vers la baisse, mais pour l’instant, il est difficile de le démontrer de manière scientifique ».

Ce constat nous a également été confirmé par M. Rzig. « Sur la vente, les promoteurs immobiliers sont de plus en plus enclins à baisser le prix du m2. Je pense qu’on a une marge de négociation entre 5% et 7% ».

Quant aux prix à la location, « j’estime qu’on est sur un marché stagnant », ajoute-t-il. « Il n’y a pas de baisse des prix. Les propriétaires ne veulent pas faire baisser les prix du loyer, et les locataires sont mitigés. Certains attendent toujours la baisse tandis que d’autres prennent aux prix actuels ».

Les clients veulent de l’espace

D’après M. Simoncelli, « la demande des clients est désormais très sensible à la surface des pièces ». Les agences, promoteurs et investisseurs doivent donc s’adapter à l’évolution des demandes et des envies.

« Les deux principales demandes récurrentes lors de la recherche d’un appartement, sont des pièces spacieuses, ou une chambre en plus ».

« Pour l’extérieur, les gens recherchent de plus en plus des résidences ou des immeubles mieux conçus pour la vie en communauté. En revanche, nous n’avons pas eu une demande exagérée sur les périphéries de la ville. »

M. Rziq a de son côté remarqué le contraire. Ses clients optent de plus en plus pour des maisons ou des résidences à Bouskoura ou à Dar Bouazza. « Les clients veulent d’abord essayer si cela leur convient, avec une location de 6 mois, avant d’acquérir ».

Ces nouveaux besoins s’expliquent par le fait que les familles, notamment les enfants, ont beaucoup souffert durant la période de confinement, enfermés chez eux, sans espaces pour se dépenser.

En somme, M. Simoncelli reste optimiste pour l’avenir. « Ce qu’on a vécu est tel qu’on ne peut pas imaginer vivre pire. Je suis optimiste parce que depuis une dizaine de jours il y a un retour des clients et des commandes, et le téléphone de l’agence sonne à nouveau. Je pense qu’on a tous intérêt à reprendre le contrôle de la situation et à reprendre le boulot ».   

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